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sexta-feira, 10 de fevereiro de 2012

MINUTA DE TERMO DE PERMISSÃO DE USO E OCUPAÇÃO DE ÁREAS COMUNS.


TERMO DE PERMISSÃO DE USO E OCUPAÇÃO DE ÁREAS COMUNS.

Pelo presente termo de acordo de ocupação e uso de áreas comuns, de um lado o Condomínio Edifício Perequê, representado pelo seu síndico, observado o que foi votado e aprovado na Assembléia Ordinária de 14 de maio de 2011, e no Relatório do Conselho do Condomínio Ed. Perequê, relatado pelo subsíndico Dr.André Beer Jr. e assinado e aprovado em 30 de agosto de 2.011 pela totalidade dos conselheiros, e outro Mário Pacheco Guzman,  proprietário da unidade 121, acordam o seguinte, transcrito nesta Ata para dela fazer parte:

O Condomínio é legitimo proprietário de duas áreas comuns, contíguas ao apartamento 121 onde o acesso só é possível por essa unidade autônoma.
Nestas áreas estavam construídos dois telhados que cobriam as lajes sobre os apartamentos 111 e 112.
Em razão da deterioração de referidos telhados, eles foram retirados e hoje de um lado existe um deck sobre telhas de alumínio e do outro lado apenas a impermeabilização por manta asfáltica.
Por ter sido o Edifício construído a mais de sessenta anos e por falha na concepção arquitetônica, essas áreas não possuem qualquer acesso pelas áreas comuns, para limpeza, manutenção e muito menos para qualquer condômino do Edifício, que não pela unidade particular, individual e autônoma, denominada apartamento 121.
Nos edifícios modernos, áreas encravadas dessa maneira, são tratadas como áreas comuns de acesso exclusivo e constam nas convenções  a permissão de uso e acesso ao proprietário das unidades com acesso, com a condição análoga à expressa no artigo 1.344 do Código Civil que reza o seguinte: 

Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem às despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores”

A convenção do nosso condomínio é omissa a respeito dessas áreas, não estando classificadas  como áreas particulares nem áreas comuns.
A legislação e a jurisprudência são incontestes, de que as áreas onde se localizam os telhados dos condomínios edilícios  são áreas comuns.
Para todos os efeitos, o uso, a limpeza e conservação dessas áreas, devem ser feitas e pagas pelo condomínio e rateadas por todos os condôminos.
Sem o acesso para os demais condôminos, resta ao condomínio o ônus de  manter a área sem nenhum benefício aos mesmos, já tendo sido descartadas as possibilidades de construção de acesso ou mudanças na convenção que permitissem diferente uso das áreas, nos termos do Código Civil artigos 1.331 a 1.358 em especial ao artigo 1.342 e 1.243 e às posturas municipais.
Além da falta de acesso ou do acesso difícil e limitado, para a limpeza e manutenção das áreas, apresenta-se  outro que é a falta de  acesso para manutenção das fachadas do Edifício, imediatamente abaixo dessas áreas.
Técnicos de limpeza e manutenção, consideram difícil e muito onerosa a possibilidade de montagem de andaimes a partir do andar térreo e impossível depois do sexto ou sétimo andar.
Outras alternativas como balancins, foram descartadas  por questões técnicas e de custos.
Pelo presente acordo, o Condomínio se compromete a permitir o uso e  a ocupação das áreas acima descritas, pelo proprietário da unidade 121, com a condição que o condômino faça a limpeza e manutenção das áreas, inclusive as obras locais, que se fizerem necessárias para impedir infiltrações oriundas dessas áreas.

Qualquer obra que vise a integridade das fundações e a estrutura do edifício não estão incluídas neste acordo, permanecendo sob a responsabilidade do condomínio e a tutela da  legislação.
O permissionário se obriga a não fazer obras nessas áreas, que constituam  pela legislação, aumento de área da sua unidade, a obedecer  a legislação  pertinente e comunicar e manter documentação oriunda de empresa ou engenheiro responsável por todas as intervenções.
O permissionário se compromete ainda, a permitir o acesso a essas  áreas ao síndico ou pessoas por ele indicadas, para fazer  serviços de manutenção, limpeza, e reforma nas fachadas, janelas, antenas, caixas d’água e encanamentos, inclusive os pluviais do Edifício desde que solicitadas por escrito, determinados os horários e dias que deverão ser franqueados.
Tal permissão de uso e ocupação é por dez anos,  renováveis automaticamente por igual prazo, com a possibilidade de retomada a qualquer tempo, caso o permissionário deixe de cumprir as obrigações aqui estipuladas.
A presente permissão em todos os seus termos, é extensível  aos próximos proprietários e no caso do permissionário vender a unidade 121, compromete-se a fazer constar no instrumento de venda esta permissão, que deverá ser integralmente cumprida pelo novo proprietário.
Com a finalidade de colocar fim a questões judiciais entre as partes, o Condomínio se compromete, por seu advogado a desistir das ações, Processos nos.1789/2007,da 4ª VC de Guarujá;Processo 654/2011,do processo 777/2001 da 1ª.VC do Guarujá, ficando as despesas processuais, o honorário do perito nomeado e já depositado, bem como do seu advogado, por conta do Autor e  os honorários  do advogado e do perito assistente do Réu, por conta deste.
O presente termo dispensa assinaturas e testemunhas á que foi aprovado pela presente Assembléia e faz parte integrante da Ata.

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