Você condômino do Edifício Perequê vai ver as fotos do entulho colocado sob a janela da undidade 121 do Edifício Perequê pelo condômino Alex Bussab numa clara tentativa de intimidar, coagir e causar prejuízo ao proprietário dessa undiade, arvorando-se no direito de que não haveria uma janela desse tamanho nessa parede.
Ocorre que nunca foi provado que o projeto original do Edifício Perequê tinha ou não essa janela. De qualquer maneira, o direito não contempla o condomínio e especialmente o Sr. Alex Bussab com a possibilidade de aremazenar entulho nesse local. Certamente no momento oportuno, que se avizinha, entrarei com ações de danos morais e materiais contra o condomínio que tem permitido essa e outras ações danosas contra meu patrimônio e a minha pessoa.
Mário Guzman proprietário das unidades 112 e 121.
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Condomínio e Incorporações
A Atribuição do Uso Exclusivo de Partes Comuns no Condomínio Edilício - Possibilidade
Maury Rouède Bernardes - DLI n°. 36 - ano: 2009 (Comentários e Doutrina)
I - A propriedade exclusiva e a propriedade comum. Caracterização
As unidades autônomas que integram o Condomínio Edilício resultam da acessão de benfeitorias erigidas em terreno de propriedade comum subdividido em frações ideais, extremadas umas das outras e das partes comuns da edificação e assim, devidamente individualizadas e discriminadas pelo efeito da averbação da construção (Art. 44 da Lei 4.591/64) nas correspondentes matrículas imobiliárias.
Nesse tipo especial de condomínio coexistem a propriedade individual, que se exerce sobre a unidade autônoma e a propriedade em condomínio voluntário, que incide sobre o terreno (dividido em frações ideais) e sobre as partes comuns da edificação.
É o que estabelece o Código Civil, em seu Art. 1.331:
"Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos."
Acrescenta, ainda, o referido dispositivo legal, em dois parágrafos que:
"§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos." (grifamos)
II - Uso, fruição e disposição
Quanto ao uso, fruição e disposição dessas partes - as de utilização exclusiva e as de uso comum - estabelece o Código, nos dois incisos de seu Art. 1.335, serem direitos do condômino:
"I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;".
Não obstante a ressalva inscrita na parte final do inciso II do Art. 1.335, acima reproduzido, observa-se existirem, nos edifícios objeto de condomínio edilício, partes que, embora constituindo propriedade comum, mais se prestam ou convém ao uso exclusivo de determinado condômino ou grupo de condôminos, do que à própria coletividade condominial.
As hipóteses mais recorrentes de tais situações, a justificar a alteração da destinação de seu uso, correspondem à possibilidade de aproveitamento das lajes de cobertura e à ocupação total ou parcial de áreas adjacentes a determinada unidade ou grupo de unidades integrantes de condomínios edilícios, a que podem, pelas suas respectivas localizações físicas, ser vinculados os correspondentes e respectivos direitos de uso exclusivo, cabendo registrar que, em muitos casos, o acesso a tais áreas só se faz possível pelo interior da unidade autônoma.
Áreas cobertas abertas também podem se prestar à utilização exclusiva, mediante seu fechamento, com ou sem subdivisão, conforme seu uso exclusivo venha a se vincular a uma única unidade autônoma ou a várias delas, com sua destinação originária alterada para servir como "boxes" para guarda de pertences ou como salas de trabalho ("home-offices"), entre outras diversas destinações possíveis observada, em cada caso, a legislação edilícia local.
Do mesmo modo nos condomínios residenciais multifamiliares, no que concerne às áreas de "quintal" atribuídas, já na concepção do projeto, como de uso exclusivo vinculado às edificações unifamiliares construídas em terreno comum.
III - Base legal
Apesar de relativamente antiga e bastante freqüente a prática de atribuição do direito de uso exclusivo sobre partes da propriedade comum em Condomínios Edilícios, a possibilidade jurídica desse procedimento somente ficou pacificada a partir da vigência do Código Civil de 2002, por decorrência das disposições do seu Art. 1.340, verbis:
"Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."
Já estava aí, portanto, expressamente admitida a possibilidade de atribuição do direito de uso exclusivo sobre partes integrantes da propriedade comunheira, como tal assim descritas e caracterizadas na discriminação da edificação objeto do condomínio edilício, com vinculação a determinada unidade ou grupo de unidades autônomas.
Na III Jornada de Direito Civil, realizada em Dezembro de 2004, referindo-se ao Art. 1.331 do C. Civil, o Conselho da Justiça Federal - CJF aprovou o enunciado nº. 247 com a seguinte redação:
" No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao "uso comum" dos demais condôminos."
Como se vê, o enunciado 247 também aponta o caminho da utilização exclusiva de área de propriedade comum cuja situação física evidencie uma vocação natural para esse tipo de uso por determinado condômino ou grupo de condôminos.
IV - Atribuição
Uma das principais características da propriedade é justamente o poder que tem o dono da coisa de excluir a possibilidade da atuação de terceiros sobre ela constituindo, assim, a exclusividade, um dos seus mais importantes atributos.
Nos condomínios edilícios, o bem que corresponde ao objeto da propriedade individual se subdivide, como visto acima, em duas partes: as de propriedade exclusiva e as de propriedade comum dos condôminos (Art. 1.331 do CC).
O direito ao uso (atributo da propriedade) das partes comuns é, portanto, compartilhado por todos os compossuidores das unidades autônomas que integram o objeto do condomínio edilício.
Os direitos que cada condômino exerce sobre as partes comuns (aqui com destaque para o uso) são inseparáveis de sua propriedade exclusiva, não podendo ser alienados separadamente, segundo as expressas disposições do Art. 1.339 do Código Civil e de seu parágrafo primeiro:
"Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; ..........".
§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado."
Afastada, assim, a possibilidade de sua cessão e transferência (formas, também, de alienação) a terceiros - ainda que esses terceiros sejam os demais co-proprietários das mesmas partes comuns - a atribuição (outorga) do uso exclusivo sobre tais áreas a determinado condômino ou grupo de condôminos pela manifestação de vontade dos demais corresponderá, na realidade, a um ato de renúncia ao seu uso, por estes últimos.
Justamente por impor tal restrição ao direito de uso (atributo da propriedade) incidente sobre parte de imóvel pertencente à totalidade dos Condôminos (propriedade comum) na proporção de suas respectivas e correspondentes frações ideais individualizadas ademais de lhes alterar a destinação, é que a garantia e reserva desse direito de exclusividade de uso a determinado condômino ou grupo de condôminos deverá ser feita pela manifestação de vontade de todos os demais condôminos (os renunciantes) titulares do direito de uso incidente sobre tais partes de propriedade comum integrantes da edificação objeto do condomínio edilício a cujo direito de uso estarão, assim, expressamente renunciando.
V - Instrumentalização
As disposições relativas ao direito de uso exclusivo deverão ser recepcionadas pela Convenção do Condomínio e estar devidamente referidas nos instrumentos de comercialização de unidades autônomas do empreendimento, quando for o caso.
Tratando-se de restrição ao direito de propriedade, em resguardo e para segurança dos titulados nesse direito de exceção (de que lhes advirão não somente as vantagens do uso exclusivo, mas de que decorrerão também os ônus e encargos relativos à sua adaptação, utilização, conservação e manutenção), recomenda-se o estabelecimento do quorum de 100% dos votos dos condôminos, para aprovação de quaisquer alterações futuras nos dispositivos convencionais relativos à referida atribuição do direito de uso exclusivo.
VI - Atribuição a título precário
A atribuição desse direito de uso exclusivo de partes comuns poderá, entretanto, a nosso ver e excepcionalmente se dar a título precário, nos casos em que interesse ao Condomínio transferir, sem demoras, a determinado condômino ou grupo de condôminos a responsabilidade pelas providências e despesas com reparos, manutenção e conservação de tais partes, delas se isentando em desafogo, portanto, de suas finanças e, por isso mesmo, justificando-se, in casu, a contrapartida da outorga do direito ao seu uso exclusivo, na esteira das disposições do Art. 1.340 do Código Civil e da prevalência do interesse coletivo sobre o particular.
Nesta hipótese entendemos, também, que a correspondente afetação com a exclusividade do uso a título precário e no interesse da coletividade condominial, poderá ser aprovada em sede assemblear pelo quorum estabelecido no Artigo 1.351 do Código Civil, com a redação que lhe foi dada pela Lei nº. 10.931/2004:
"Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."
VII - Posse
Em qualquer dos casos, com a afetação de uso exclusivo sobre partes comuns em favor de determinado condômino ou grupo de condôminos ocorrerá a transferência da posse direta para o(s) outorgado(s), mantendo-se os outorgantes na posse indireta de tais partes, na proporção de suas respectivas frações ideais.
VIII - Impostos
Constituindo ato voluntário de renúncia ao correspondente direito, representada pela correlata obrigação de não fazer, a atribuição da exclusividade de uso em comento não importa na transferência de titularidade, razão pela qual não há incidência do imposto de transmissão de direitos.
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