Cancelamento da Assembléia Ordinária do Edifício Perequê marcada para o dia 26 de março de 2011.

Prezado Senhor síndico e condôminos

Não fiquei surpreso com o cancelamento da Assembléia acima, nem tenho duvidas que se trata de mera protelação para decisões importantes das quais o senhor se esquiva face sua desastrosa administração.

A respeito da necessidade de acesso ás áreas comuns do edifício pela minha unidade 121, quero relatar o que vem ocorrendo e o teor desta é o que eu iria apresentar na Assembléia.

Eu ia pedir a transcrição destas razões  na ata da Assembléia, o que poderia facilitar  acordo definitivo para o impasse e para o acesso.

O único acesso para trabalhos de manutenção da área onde existiram os telhados do edifício e para suporte do equipamento de reparo das fachadas é pela minha unidade 121.

Faz quase de dez anos, estamos discutindo se eu sou obrigado ou não a reparar a área comum onde existiam telhados sobre os apartamentos 111 e 112.

A alegação é de que existiu um acordo na Assembléia Ordinária de 01 de junho de 2002, onde eu me comprometia a fazer obras, bem como fazer manutenção permanente nas mesmas.

O que houve, foi uma proposta minha para reformar os telhados e obter um visual mais agradável a partir da minha cobertura, doando essa obra ao condomínio. A proposta foi aceita.

Após reforma parcial, fui notificado de que não poderia adentrar naquela área nem para manutenção e limpeza, não poderia colocar vasos e plantas e deveria retirar os aparelhos de ar condicionado daquela área.

Deveria ainda retirar uma chaminé que havia construído na lage sobre a unidade 121,  fechar duas janelas que dão para as áreas em questão e ainda construir um muro de 2.70m, divisório entre minha unidade e as áreas comuns dos telhados, o que impediria  o visual que eu buscava.

Ora, se o motivo da reforma e doação da obra era ter um visual agradável daquela área, já que eu não poderia usufruir da área propriamente dita, o fechamento das janelas e a construção de um muro de 2.70m de altura inviabilizariam meu escopo. Desta maneira quem quebrou o acordo foi o condomínio.

É importante frisar que o condomínio nunca demonstrou não haver janelas naquela área e a existência do tal muro de 2.70m. Aliás, a existência te tal muro e a inexistência das janelas, seriam hoje impedimento absoluto para o único acesso àquela área. O condomínio alegou ainda, que várias esquadrias das janelas do apartamento estavam em desacordo com as demais do prédio.

No dia 08 de outubro de 2004 o Dr. Antonio Mendonça, membro do conselho, representando o corpo diretivo do Condomínio, esteve no prédio especialmente para tratar desse assunto. Fizemos novo acordo para por fins às discussões e extinção de qualquer obrigação mal formulada na Assembléia Ordinária de 01 de junho de 2.002. Eu pagaria o conserto do telhado existente sobre a unidade 111, área comum do edifício, pelo valor estipulado no orçamento que ele apresentava que era de R$1.900,00 e o serviço seria feito pelo condomínio.

No documento enviado pela Administradora Nelsi no dia 15 de outubro de 2004, relatando,formalizando e cobrando o valor acima, está expressamente grafado o seguinte:

“Faz mister enfatizar,que emitimos tal cobrança e autorizando o início dos serviços no telhado, face ao acordo firmado entre vossa senhoria e o Dr.Antônio Pendeado de Mendonça, membro do Conselho, na conversa que mantiveram no prédio no dia 8 (oito) p.p.”

“Segundo nos foi relatado, vossa senhoria concordou e se comprometeu em arcar com as despesas pela reforma do telhado localizado acima da unidade 111, de propriedade do Sr. Giuseppe Capellano, cumprindo, finalmente, ao acordo firmado na Assembléia Geral ordinária realizada no dia 01/06/2002.

O valor apresentado e aceito por vossa senhoria, foi de R$ 1.900,00 a serem pagos em duas parcelas de R$850,00 cada: 1ª parcela vencimento 27/10/2004 destinada a compra de materiais- 2ª. Parcela vencimento ato contínuo ao término dos serviços.

Contando com o cumprimento integral do acordo firmado, para que o condomínio, por sua vez, possa também honrar com o compromisso assumido com o profissional responsável pela execução da citada reforma, subscrevemo-nos.”

As duas parcelas foram pagas e o serviço executado pelo condomínio.

Ocorre que essa reforma proposta, orçada e administrada pelo condomínio não correspondeu às suas expectativas que insistiu em ignorar o acordo feito com o Dr.Mendonça e me notificou repetidas vezes para proceder a reformas e manutenção naquela área.

 Em em 09/06/2006 o Condomínio ingressou com uma Ação Ordinária de Obrigação de Fazer, que levou o no. 1324/2006 na 1ª. Vara Cível do Guarujá. Nela pleiteava a retirada da chaminé, levantamento do muro,fechamento das janelas e reforma no telhado sobre o apartamento111 nos termos da Assembléia de 02/06/2002.

Referida Ação foi arquivada, com sentença definitiva exarada de 04 de março de 2.008, baseada em Auto de Constatação do Oficial de Justiça de que das obras pleiteadas já estavam executadas.

Como o telhado contratado, reformado, fiscalizado e pago pelo condomínio com base no meu desembolso de R$1.900,00, estipulados no acordo de 08 de outubro de 2.004 continuasse a dar problemas, o Condomínio efetuou nova reforma na área, tendo removido o telhado, refeito ligações hidráulicas e impermeabilizado a área sobre o apartamento 111.

 Nessa reforma gastou R$ 12.773,10, que lançou como débito da minha unidade 112.

Esse valor, segundo o informa documento da Administradora em meu poder, refere-se a R$ 7.500,00 de serviços hidráulicos, R$4.000,00 de impermeabilização, R$ 1.013,10 de serviços e R$ 260,00 de re-ensacamento de entulho, esta última em 13/06/2008.

 Em  26 de junho de 2007 o Condomínio ingressou com ação onde pretende reaver essa importância, processo no 1789/2007em trâmite na 4ª. Vara Cível de Guarujá.

Na contestação  aleguei entre outras razões, a inexistência de fato gerador que justificasse a cobrança, uma vez que é área comum do condomínio; a inexistência de ciência prévia ou autorização para a despesa com essas características e nesse montante; o fato de haver sido feito o acordo do dia 08 de outubro de 2.004; e a existência em curso da Ação de Obrigação de Fazer no. 1324/2006 na 1ª. Vara Cível do Guarujá que me proibia de pisar naquela área.

Esse processo  está em fase de perícia, ainda não foi efetuada, para que o perito esclareça como foi gasto esse valor e se a responsabilidade é minha ou do condomínio.

O perito aguarda o pagamento de cerca de R$ 5.000,00 que deverão ser adiantados pelo edifício.

Entre outros incidentes essa questão dos telhados já resultou em:

             1.Embargo promovido por Alex Bussab e outros, Processo no. 364/2002 da 3ª Vara Cível do Guarujá (arquivado);

             2.Danos Morais, Processo 204/2006, Juizado Especial Cível do Guarujá proposto pela ex-síndica Sonia Djedhiam Juizado Especial Cível do Guarujá que considerado improcedente  e cuja sentença  diz: “A autora nunca teve qualquer elemento para propor a ação mas o fez com a finalidade de tentar intimidar o réu, solicitando o benefício da Justiça gratuita para furtar-se ao pagamento da sucumbência.”

             3.Queixa crime de ameaça movida por mim contra o condômino Alex Bussab, em trâmite na 3ª. Vara Criminal do Guarujá.

             4. Diversas denúncias que fiz à Vigilância Sanitária do Guarujá pela colocação de entulho na área contígua ao meu apartamento 121  que geraram  três multas inscritas na dívida pública,  nos valores de R$ 151,92; R$ 1.519,32 e R$ 3.083,65  perfazendo o total de R$ 4.709,89 fora juros e correção. Essas multas não são passíveis de recurso.

Pelos motivos acima elencados, minha proposta é nova discussão a respeito do assunto que poderá culminar com a solução do impasse e minha permissão para o acesso às obras que se fazem necessárias.

    Mário Pacheco Guzmán               Aptos.112 e 121

FOTOS DE UMA ILEGALIDADE CHAMADA ABUSO DE DIREITO-A Atribuição do Uso Exclusivo de Partes Comuns no Condomínio Edilício - Possibilidade

Você condômino do Edifício Perequê vai ver as fotos do entulho colocado sob a janela da undidade 121 do Edifício Perequê pelo condômino Alex Bussab numa clara tentativa de intimidar, coagir e causar prejuízo ao proprietário dessa undiade, arvorando-se no direito de que não haveria uma janela desse tamanho nessa parede.

Ocorre que nunca foi provado que o projeto original do Edifício Perequê tinha ou não essa janela. De qualquer maneira, o direito não contempla o condomínio e especialmente o Sr. Alex Bussab com a possibilidade de aremazenar entulho nesse local. Certamente no momento oportuno, que se avizinha, entrarei com ações de danos morais e materiais contra o condomínio que tem permitido essa e outras ações danosas contra meu patrimônio e a minha pessoa.

Mário Guzman proprietário das unidades 112 e 121.

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Condomínio e Incorporações

A Atribuição do Uso Exclusivo de Partes Comuns no Condomínio Edilício - Possibilidade

Maury Rouède Bernardes - DLI n°. 36 - ano: 2009 (Comentários e Doutrina)

I - A propriedade exclusiva e a propriedade comum.  Caracterização

                               As unidades autônomas que integram o Condomínio Edilício resultam da acessão de benfeitorias erigidas em terreno de propriedade comum subdividido em frações ideais, extremadas umas das outras e das partes comuns da edificação e assim, devidamente individualizadas e discriminadas pelo efeito da averbação da construção (Art. 44 da Lei 4.591/64) nas correspondentes matrículas imobiliárias.

                               Nesse tipo especial de condomínio coexistem a propriedade individual, que se exerce sobre a unidade autônoma e a propriedade em condomínio voluntário, que incide sobre o terreno (dividido em frações ideais) e sobre as partes comuns da edificação.

                       É o que estabelece o Código Civil, em seu Art. 1.331:

                                       "Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos."

      Acrescenta, ainda, o referido dispositivo legal, em dois parágrafos que:

    "§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios,  salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

   § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos." (grifamos)

II - Uso, fruição e disposição

              Quanto ao uso, fruição e disposição dessas partes - as de utilização exclusiva e as de uso comum - estabelece o Código, nos dois incisos de seu Art. 1.335, serem direitos do condômino:

   "I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

    II - "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;".

               Não obstante a ressalva inscrita na parte final do inciso II do Art. 1.335, acima reproduzido, observa-se existirem, nos edifícios objeto de condomínio edilício, partes que, embora constituindo propriedade comum, mais se prestam ou convém ao uso exclusivo de determinado condômino ou grupo de condôminos, do que à própria coletividade condominial.

                        As hipóteses mais recorrentes de tais situações, a justificar a alteração da destinação de seu uso, correspondem à possibilidade de aproveitamento das lajes de cobertura e à ocupação total ou parcial de áreas  adjacentes a determinada unidade ou grupo de unidades integrantes de condomínios edilícios, a que podem, pelas suas respectivas localizações físicas,  ser vinculados os correspondentes e respectivos direitos de uso exclusivo, cabendo registrar que, em muitos casos, o acesso a tais áreas só se faz possível pelo interior da unidade autônoma.

         Áreas cobertas abertas também podem se prestar à utilização exclusiva, mediante seu fechamento, com ou sem subdivisão, conforme seu uso exclusivo venha a se vincular a uma única unidade autônoma ou a várias delas,  com sua destinação originária alterada para servir como "boxes" para guarda de pertences ou como salas de trabalho ("home-offices"), entre outras diversas destinações possíveis observada, em cada caso, a legislação edilícia local.

         Do mesmo modo nos condomínios residenciais multifamiliares, no que concerne às áreas de "quintal" atribuídas, já na concepção do projeto, como de uso exclusivo vinculado às edificações unifamiliares construídas em terreno comum.

III - Base legal

        Apesar de relativamente antiga e bastante freqüente a prática de atribuição do direito de uso exclusivo sobre partes da propriedade comum em Condomínios Edilícios, a possibilidade jurídica desse procedimento somente ficou pacificada a partir da vigência do Código Civil de 2002, por decorrência das disposições do seu Art. 1.340, verbis:

"Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

        Já estava aí, portanto, expressamente admitida a possibilidade de atribuição do direito de uso exclusivo sobre partes integrantes da propriedade comunheira, como tal assim descritas e caracterizadas na discriminação da edificação objeto do condomínio edilício, com vinculação a determinada unidade ou grupo de unidades autônomas.

      Na III Jornada de Direito Civil, realizada em Dezembro de 2004, referindo-se ao Art. 1.331 do C. Civil, o Conselho da Justiça Federal - CJF aprovou o enunciado nº. 247 com a seguinte redação:

                  " No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área "comum" que, pelas próprias características da edificação, não se preste   ao "uso comum" dos demais condôminos."

             Como se vê, o enunciado 247 também aponta o caminho da utilização exclusiva de área de propriedade comum cuja situação física evidencie uma vocação natural para esse tipo de uso por determinado condômino ou grupo de condôminos.

IV - Atribuição

                 Uma das principais características da propriedade é justamente o poder que tem o dono da coisa de excluir a possibilidade da atuação de terceiros sobre ela constituindo, assim, a exclusividade, um dos seus mais importantes atributos.

                 Nos condomínios edilícios, o bem que corresponde ao objeto da propriedade individual se subdivide, como visto acima,  em duas partes: as de propriedade exclusiva e as de propriedade comum dos condôminos (Art. 1.331 do CC).

              O direito ao uso (atributo da propriedade) das partes comuns é, portanto, compartilhado por todos os compossuidores das unidades autônomas que integram o objeto do condomínio edilício.

                    Os direitos que cada condômino exerce sobre as partes comuns (aqui com destaque para o uso) são inseparáveis de sua propriedade exclusiva, não podendo ser alienados separadamente, segundo as expressas disposições do Art. 1.339 do Código Civil e de seu parágrafo primeiro:

                    "Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; ..........".

                      § 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado."            

            Afastada, assim, a possibilidade de sua cessão e transferência (formas, também, de alienação) a terceiros - ainda que esses terceiros sejam os demais co-proprietários  das mesmas partes comuns - a atribuição (outorga) do uso exclusivo sobre tais áreas a determinado condômino ou grupo de condôminos pela manifestação de vontade dos demais corresponderá, na realidade, a um ato de renúncia ao seu uso, por estes últimos.

            Justamente por impor tal restrição ao direito de uso (atributo da propriedade) incidente sobre parte de imóvel pertencente à totalidade dos Condôminos (propriedade comum) na proporção de suas respectivas e correspondentes frações ideais individualizadas ademais de lhes alterar a destinação,  é que a garantia e reserva desse direito de exclusividade de uso a determinado condômino ou grupo de condôminos deverá ser feita pela manifestação de vontade de todos os demais condôminos (os renunciantes) titulares do direito de uso incidente sobre tais partes de propriedade comum integrantes da edificação objeto do condomínio edilício a cujo direito de uso estarão, assim, expressamente renunciando. 

V - Instrumentalização

                  As disposições relativas ao direito de uso exclusivo deverão ser recepcionadas pela Convenção do Condomínio e estar devidamente referidas nos instrumentos de comercialização de unidades autônomas do empreendimento, quando for o caso.

               Tratando-se de restrição ao direito de propriedade, em resguardo e para segurança dos titulados nesse direito de exceção (de que lhes advirão não somente as vantagens do uso exclusivo, mas de que decorrerão também os ônus e encargos relativos à sua adaptação, utilização, conservação e manutenção),  recomenda-se o estabelecimento do quorum de 100% dos votos dos condôminos,  para aprovação de quaisquer alterações futuras nos dispositivos convencionais relativos à referida atribuição do direito de uso exclusivo.               

VI - Atribuição a título precário

                  A atribuição desse direito de uso exclusivo de partes comuns poderá, entretanto, a nosso ver e excepcionalmente se dar a título precário, nos casos em que interesse ao Condomínio transferir, sem demoras, a determinado condômino ou grupo de condôminos a responsabilidade pelas providências e despesas com reparos, manutenção e conservação de tais partes, delas se isentando em desafogo, portanto, de suas finanças e, por isso mesmo, justificando-se, in casu, a contrapartida da outorga do direito ao seu uso exclusivo,  na esteira das disposições do Art. 1.340 do Código Civil e da prevalência do interesse coletivo sobre o particular.

      Nesta hipótese entendemos, também, que a correspondente afetação com a exclusividade do uso a título precário e no interesse da coletividade condominial, poderá ser aprovada em sede assemblear pelo quorum estabelecido no Artigo 1.351 do Código Civil, com a redação que lhe foi dada pela Lei nº. 10.931/2004:

                        "Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos."

VII - Posse

                   Em qualquer dos casos, com a afetação de uso exclusivo sobre partes comuns em favor de determinado condômino ou grupo de condôminos ocorrerá a transferência da posse direta para o(s) outorgado(s), mantendo-se os outorgantes na posse indireta de tais partes, na proporção de suas respectivas frações ideais.

VIII - Impostos

            Constituindo ato voluntário de renúncia ao correspondente direito, representada pela correlata obrigação de não fazer, a atribuição da exclusividade de uso em comento não importa na transferência de titularidade, razão pela qual não há incidência do imposto de transmissão de direitos.